Eigen huis kopen, de financiering en de aftrekbare kosten

Een eigen huis kopen is een grote stap in je leven. Het is een investering in je toekomst, maar ook een verantwoordelijkheid. Je moet namelijk niet alleen de koopsom betalen, maar ook de bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting, de notariskosten, de makelaarskosten en de kosten voor het afsluiten van een hypotheek. Sommige van deze kosten zijn aftrekbaar van de belasting, andere niet. In dit blog leggen we uit welke kosten wel en niet aftrekbaar zijn, hoe je een hypotheek kunt krijgen en waar je op moet letten bij het aanvragen van een hypotheek.

Welke kosten zijn aftrekbaar?

De kosten die je maakt om een hypotheek te krijgen, zijn aftrekbaar van de belasting. Dit zijn onder andere:

• De rente die je betaalt over de hypotheek
• De afsluitprovisie of bemiddelingskosten voor de hypotheek
• De kosten voor de hypotheekakte bij de notaris
• De kosten voor de taxatie van de woning
• De kosten voor het aanvragen van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
• De kosten voor het advies van een financieel adviseur

Deze kosten mag je in het jaar dat je ze maakt, aftrekken van je inkomen. Daardoor betaal je minder belasting. Je kunt deze kosten alleen aftrekken als je een eigenwoningschuld hebt. Dat is een lening die je bent aangegaan om een eigen woning te kopen, te verbouwen of te onderhouden.

Welke kosten zijn niet aftrekbaar?

De kosten die je maakt om de woning te kopen, zijn niet aftrekbaar van de belasting. Dit zijn onder andere:

• De overdrachtsbelasting (2% van de koopsom)
• De kosten voor de leveringsakte bij de notaris
• De makelaarskosten voor de aankoop van de woning
• De kosten voor het bouwkundig rapport of de bouwkeuring
• De kosten voor het verhuizen of inrichten van de woning

Deze kosten moet je zelf betalen en kun je niet aftrekken van je inkomen. Je kunt deze kosten wel meefinancieren in je hypotheek, maar dan betaal je wel meer rente en aflossing.

Hoe krijg je een hypotheek?

Om een hypotheek te krijgen, moet je aan een aantal voorwaarden voldoen. De belangrijkste voorwaarde is dat je voldoende inkomen hebt om de maandelijkse lasten van de hypotheek te kunnen betalen. De bank kijkt daarbij naar je bruto jaarinkomen, maar ook naar eventuele schulden, alimentatieverplichtingen, studieschulden of andere financiële verplichtingen die je hebt. Deze verlagen namelijk je leencapaciteit: het bedrag dat je maximaal kunt lenen.

Daarnaast kijkt de bank naar de waarde van de woning die je wilt kopen. De bank wil namelijk niet meer lenen dan de woning waard is. Daarom moet je meestal een taxatierapport laten maken om de waarde van de woning te bepalen. De bank hanteert als regel dat je maximaal 100% van de marktwaarde van de woning kunt lenen. Dat betekent dat je alle bijkomende kosten zelf moet betalen of uit eigen middelen moet financieren.

Hoe groot is het probleem van het inkomen?

Het probleem van het inkomen is dat veel mensen niet genoeg verdienen om een eigen huis te kunnen kopen. Door de stijgende huizenprijzen en de strengere hypotheekregels is het steeds moeilijker om een hypotheek te krijgen. Vooral voor starters, jongeren, zzp'ers en flexwerkers is het lastig om een hypotheek te krijgen. Zij hebben vaak een lager, onzeker of wisselend inkomen, waardoor de bank minder bereid is om hen een lening te verstrekken.

Een voorbeeld van iemand die geen hypotheek kan krijgen door zijn inkomen, is Jan. Jan is 25 jaar en werkt als zzp'er in de bouw. Hij verdient gemiddeld € 30.000 per jaar, maar zijn inkomen verschilt per maand. Hij wil graag een appartement kopen van € 200.000, maar hij heeft geen eigen geld om de bijkomende kosten te betalen. Hij vraagt een hypotheek aan bij de bank, maar hij wordt afgewezen. De bank vindt zijn inkomen te laag en te onzeker om hem een hypotheek te geven. Jan moet dus blijven huren of sparen voor een grotere eigen inbreng.

Conclusie

Een eigen huis kopen is niet voor iedereen weggelegd. Je moet rekening houden met de financiering en de aftrekbare kosten. Je moet voldoende inkomen hebben om de hypotheek te kunnen betalen en de bijkomende kosten te kunnen financieren. Als je een laag, onzeker of wisselend inkomen hebt, kan het moeilijk zijn om een hypotheek te krijgen. Je kunt dan proberen om je leencapaciteit te verhogen door te sparen, een hoger inkomen te krijgen of een goedkopere woning te zoeken.

R. Leichel Consultancies, uw vertrouwde belastingconsulent, is gespecialiseerd in een breed scala aan belastingzaken. Wij streven naar het optimaliseren van uw belastingteruggaven, een winst waar u als klant van profiteert. Onze toewijding aan u stopt nooit. Neem contact met ons op voor de hulp die u nodig heeft.